Par Maxence Fontaine, le 5 novembre 2025
Depuis cinquante ans, la surface agricole connait un double mouvement de légère réduction et de concentration. Ainsi entre 2010 et 2023 alors que le nombre total d’exploitations est passé de 490 000 à moins de 350 000, celui des petites exploitations a été divisé par deux (de 150 000 à 76 200)[1]. Les terres se concentrent de fait dans des exploitations de grande taille, la surface moyenne utilisée passant de 55 ha en 2010 à 69 ha en 2020. En 2023, 5% des exploitations utilisaient 25% des surfaces[2].
Des projections[3] anticipent la poursuite de cette tendance avec moins de 275 000 exploitations en 2035 avec une forte diminution de celles de moins de 100 ha (-10%) et une hausse du nombre d’exploitations sociétaires de plus de 200 ha (+34%). Les exploitations sociétaires deviendraient alors majoritaires (contre 42% en 2020).
L’emploi non salarié agricole devrait donc poursuivre sa chute constatée depuis 1980 de 1,6 M d’ETP à 446 000 ETP en 2022. Cette activité agricole non-salariée est exercée notamment en indépendant sur des terrains n’appartenant pas à l’agriculteur, qui les loue via des contrats spécifiques, appelés baux ruraux. Le bail rural est « le contrat par lequel le propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer, le fermage, ou d’un partage de récolte, le métayage »[4]. Au sein du Titre IV du Code rural et de la pêche maritime qui y est dédié, le bail rural est défini par l’article L. 411‑1 comme « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole (…). ». Cette large définition impose un régime souvent d’ordre public aux relations entre tout agriculteur non-salarié souhaitant exploiter un terrain et son propriétaire. En France, 65% des terres agricoles seraient louées par bail rural [5]. Ce régime encadre notamment les loyers et fixe une durée minimale de neuf ans[6].
Les baux ruraux sont un des instruments de contrôle public du foncier, le préfet autorisant la conclusion du bail au regard de la qualité du preneur. Leur recul marquerait ainsi un approfondissement de la libéralisation de l’agriculture, le marché palliant un déclin démographique, la puissance publique perdant un outil pour réaliser les nombreux objectifs que s’assigne le droit rural[7]. On peut notamment relever l’enjeu majeur d’attractivité d’une profession en déclin démographique par l’accès à des baux ruraux garantissant à de jeunes agriculteurs non propriétaires un équilibre économique satisfaisant.
Deux questions se posent donc quant à l’avenir des baux ruraux. La première est de savoir dans quelle mesure la tendance à la concentration et à la mécanisation va augmenter l’exploitation par location plutôt que par le salariat. La seconde est de savoir si les formes alternatives de mise à disposition prendront ou non le pas sur les baux ruraux. Pour y répondre, le régime juridique des baux ruraux et sa capacité d’évolution doit être examiné au regard des évolutions de l’activité agricole elle-même.
Deux constats peuvent être faits : d’abord la relative capacité d’adaptation du régime des baux ruraux aux évolutions du secteur agricole (I), ensuite son contournement par la « commercialisation » de l’agriculture, en principe civile (II).
- La création de baux ruraux spéciaux pour répondre aux évolutions du monde agricole
Le bail rural a su s’adapter par exception pour tenter de répondre aux nouveaux enjeux économiques, sociologiques et environnementaux de l’agriculture intensive, avec plus (B) ou moins (A) de succès.
- Des innovations encore peu usitées : le bail cessible et le bail environnemental
Tout comme l’activité agricole, le fonds agricole qui y est affecté a un caractère civil. Il comprend l’ensemble des biens meubles corporels (cheptels, stocks…) et incorporels (enseigne, clientèle, brevets…) mas pas le foncier en lui-même ni les obligations comme le bail rural. La notion de fonds agricole, dont la constitution est facultative, est donc restée peu mobilisée. Cependant une loi de 2006, en plus de permettre le nantissement du fonds pour l’obtention d’un crédit, a créé un bail rural cessible par exception. Il devient alors possible de constituer un fonds agricole en tant que preneur pour ensuite le céder avec le bail, permettant à de potentiels nouveaux entrants d’investir en capital d’exploitation et de prendre un bail cessible tout en ayant la possibilité de renoncer à l’activité en récupérant une partie de la mise grâce à la vente d’une exploitation « clés en main ». Le bail cessible restant encore largement minoritaire, cette possibilité est encore très peu exploitée, limitant l’intérêt des sociétés agricoles pour les baux ruraux.
La loi du 5 janvier 2006, modifiée en 2014, a inscrit à l’article L.441-27 du Code rural le bail environnemental permettant au bailleur d’imposer certaines pratiques respectueuses de l’environnement au preneur (non-retournement des sols, couvert végétal, limitation des produits phytosanitaires…) contre une réduction du loyer. Ce bail environnemental ne concerne cependant que des terrains spécifiques et voit son recours limité par une absence d’incitation financière pour le bailleur comme pour le preneur. La violation des clauses environnementales est par ailleurs un motif de résiliation du bail (art. L. 411-31 C. rural), dissuadant d’autant plus les preneurs. En l’absence d’équilibre financier clair lié aux mesures de protection de l’environnement dans le cadre de production agricole, malgré les aides dédiés de piliers I et II de la politique agricole commune, les obligations environnementales au sein des baux ruraux peinent à être adoptées. La création d’un nouveau contrat de bail s’avère ainsi insuffisant pour atteindre les objectifs environnementaux du droit rural.
B. Une innovation adoptée : le bail à long terme
Afin d’alléger la charge administrative et répondre à une demande de sécurité des agriculteurs, une ordonnance du 13 juillet 2006 a défini les conditions d’un bail rural à long terme de 18 ou 25 ans[8], allongeant considérablement la durée maximale initiale de 9 ans. Cet allongement permet aussi pour le preneur l’amortissement d’investissements importants. Cette innovation suit ainsi la tendance haussière de l’endettement des agriculteurs[9] pour s’équiper en machines et outils de productions.
Ce nouveau bail présente donc un réel intérêt pour les acteurs. « Le bail rural à long terme, conclu par acte notarié pour une durée d’au moins 18 ans, offre davantage de visibilité au fermier tout en majorant le prix du fermage pour le bailleur »[10]. Auditionné par l’Assemblée nationale, Me. Samuel Crevel observait que « les baux à long terme deviennent quasiment le principe. Les bailleurs les imposent car ils sont attirés par les avantages fiscaux et encore plus par la perspective d’une reprise certaine pour les baux de 25 ans ».
Le succès du bail à long terme s’explique par le respect du principe d’équilibre entre le bailleur et le preneur qui fonde le régime du bail rural : le preneur y trouve une garantie de stabilité de son exploitation et le bailleur bénéficie d’avantages fiscaux compensant la longue durée de la mise à disposition du fonds. Cependant, si la hausse de l’endettement doit suivre celle de la taille des exploitations, viendra le jour où la durée de 25 ans ne suffira plus au preneur à amortir l’investissement en capital nécessaire à l’exploitation de surfaces toujours plus grandes.
Dès lors la concentration des terres pourrait bien menacer le bail rural, même de longue durée. De fait, l’intensité en capital de la production agricole risque d’augmenter sous l’effet de la diminution des rendements et la fréquence accrue des aléas météorologiques. Un effet ciseaux (plus de surfaces à exploiter et moins de rendement par hectare) pourrait ainsi être fatal à l’équilibre économique des baux ruraux.
Au législateur de réinventer le bail rural accompagnant la réalité du secteur tout en l’orientant vers la réalisation de ses objectifs. Un rapport de l’assemblée nationale de 2020 sur le régime des baux ruraux formulait à ce titre plusieurs recommandations, notamment d’incitation fiscales et de commercialisation du régime[11]. Une autre solution, largement usitée, est de confier l’investissement en équipements et les travaux d’exploitation à des tiers prestataires.
II. Une « commercialisation de l’agriculture[12] » impliquant un retrait des baux ruraux
L’augmentation du nombre de sociétés civiles agricoles (A) se double d’une contractualisation croissante des travaux agricoles (B) pour placer les baux ruraux au cœur d’un phénomène de commercialisation de l’agriculture.
- L’association plutôt que la location ?
Le secteur agricole français est marqué une hausse du nombre de sociétés (+6%, 157 000 en 2024) au détriment du nombre d’agriculteurs individuels et en parallèle de l’agrandissement des exploitations. Les sociétés agricoles détiendraient aujourd’hui 60% du potentiel économique agricole[13].
Pourtant baux ruraux et sociétés agricoles apparaissent comme peu compatibles. D’abord les propriétaires seraient peu enclins à louer leurs terrains à des sociétés via des baux incessibles. Ensuite les cessions de part de société agricole ne font pas l’objet d’un contrôle des structures ni d’un droit de préemption des SAFER[14]. La souplesse que doit permettre la société et l’objectif de contrôle public dans la répartition des terres sont ainsi neutralisés lorsqu’une société est preneuse d’un bail rural.
Le nombre croissant de sociétés entraine-t-il un retrait du nombre de baux ruraux ? L’association permet-elle de contourner le régime d’ordre public des baux ruraux ?
Dans le cas de la société civile d’exploitation agricole (SCEA), une grande liberté est laissée quant à l’identité des associés qui peuvent être des personnes morales ou physiques, des exploitants agricoles ou non. L’activité sociale doit cependant être civile, comme toute activité agricole. Face à cette souplesse, le juge reste prudent par rapport au risque de bail rural déguisé. La possibilité pour un propriétaire de fonds de s’associer avec une personne apportant son travail à la société agricole est ainsi soumise à des conditions strictes pour éviter la requalification en métayage ou en fermage[15].
Le cas du groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC), société civile qui permet la réunion d’exploitants agricoles individuels au sein d’une personne morale transparente pour structurer l’entraide entre agriculteurs pour la réalisation de travaux en commun Il est même possible d’apporter au capital social un bail, avec l’accord du bailleur, ou de le mettre à disposition du GAEC. Le risque de contournement de l’incessibilité du bail par deux membres GAEC est contrôlé par le nécessaire agrément préalable du préfet. Les moyens limités des préfectures interrogent sur leur capacité à contrôler l’effectivité des travaux en commun.
Il revient ainsi au juge et à l’administration de s’assurer, au cas par cas, que les sociétés agricoles ne masquent pas des relations contractuelles qui relèveraient normalement du régime des baux ruraux. D’autres formes contractuelles permettent cependant à des sociétés commerciales d’intervenir de manière toujours plus étroite dans l’activité agricole.
B. L’activité agricole comme prestation
Si les sociétés agricoles comme les baux ruraux sont qualifiés de civils pour les placer hors du champ d’application du droit commercial, le recours à des contrats alternatifs favorisent une commercialisation de l’agriculture.
- L’entreprise au service de l’agriculteur : les contrats de travaux à façon
Du fait du vieillissement et de la diminution de la démographie agricole, les contrats de travaux à façon se sont largement développés ces dernières années en France. Il s’agit de contrats par lesquels l’agriculteur ou la société agricole confie la réalisation de travaux agricoles sur un terrain donnée à une entreprise de travaux agricole (ETA), contre rémunération. Si l’agriculteur ou la société doit conserver la direction de l’exploitation, sous peine de requalification du contrat en bail rural, cette exploitation peut être entièrement réalisée par la société. En 2022, 6 agriculteurs sur 10 ont eu recours à un contrat de travail à façon[16].
Le recours au contrat à façon est limité pour le preneur dans le cadre d’un bail rural. La Cour de cassation a en effet rappelé qu’un preneur ne saurait déléguer entièrement ses activités à une entreprise de travaux agricoles (Cass 3ème civ 25 avril 2024, n°22-19931). Cette solution limite encore plus l’intérêt des baux ruraux pour des sociétés agricoles avec peu de main-d’œuvre propre mais preneuses de surfaces importantes. Elle pousse aussi des agriculteurs en fin d’activité à ne pas se maintenir en l’attente de repreneur par la sous-traitance à des ETA, accélérant le phénomène de concentration.
Quoiqu’il en soit la tendance parallèle de sociétisation et d’augmentation du recours à des société de travaux agricoles illustre la restructuration du secteur autour de grandes sociétés agricoles sous-traitant l’exploitation de leurs terrains. La figure de l’agriculteur indépendant preneur d’un bail rural est ainsi menacée par celle du salarié d’ETA.
2. L’agriculteur au service de l’entreprise : les contrats d’intégration
En dehors des circuits courts, la production alimentaire en France place les agriculteurs en amont d’une chaîne d’approvisionnement longue et fragile. Les premiers maillons de cette chaine entre l’agriculteur et le transformateur industriel est forgé par un contrat commercial dit d’intégration. Il s’agit essentiellement de contrats passés pour la vente de la production à l’industrie agro-alimentaire, exigeant de l’agriculteur une certaine discipline de production, en échange d’un débouché sécurisé.
La définition juridique des contrats d’intégration à l’article L 326-1 et suivant exclue les contrats entre l’agriculteur et son GEAC ou sa coopérative.
A ce titre les enseignes de grande distribution tendent à remonter la filière parfois jusqu’au rachat de terrains, devenant à la fois les « clients » des agriculteurs mais aussi leur bailleur[17].
Un rapport de subordination se dessine et s’illustre dans le mécanisme inspiré du droit du travail qui permet aux agriculteurs liés à une même société par un contrat d’intégration de demander un contrat collectif[18]. Dans ce cadre, le bail rural devient un outil de direction supplémentaire pour les entreprises bailleresses parties aux contrats d’intégration, via notamment l’utilisation de leur pouvoir unilatéral de résiliation pour absence de pratiques nécessaires à une bonne exploitation[19]. La jurisprudence des tribunaux paritaires de baux ruraux, et in fine du juge de cassation, a ici toute son importance pour tracer la limite garantissant l’autonomie de preneurs de plus en plus encadrés par ailleurs dans leurs pratiques.
Si les agriculteurs ont ainsi pu dénoncer pêle-mêle un trop plein de réglementation, à juste titre à plusieurs égards, force est de constater que l’excès de norme peut aussi procéder d’une liberté contractuelle de plus en plus investit par les sociétés commerciales dans leurs rapports avec les agriculteurs.
[1] Insee, Tableau de bord de l’économie française 2025
[2] J-N Depeyrot, Mi. Hugonnet ; « 1970-2020 : des exploitations agricoles moins nombreuses, plus grandes et davantage spécialisées que les territoires » dans Transformations de l’agriculture et des consommations alimentaires, édition Insee 2024
[3] Idem
[4] J. Terlier et A. Morivat , Rapport d’information (…) sur le régime juridique des baux ruraux, Assemblée nationnale, 22 juillet 2022
[5] Amélie Picard, Location d’un terrain agricole : tout savoir ; 10 juin 2025 ; Eloi
[6] Art. L 411-5 C. rural
[7] L’article L1 du Code rural, modifié par la loi de 2025 sur la souveraineté alimentaire, dresse une liste de 24 objectifs productivistes, économiques, sanitaires, sociaux et environnementaux.
[8] Codifié aux article L 416-1 et suiv. du CRPM
[9] Agreste, « Un capital économique des exploitations agricoles en augmentation », mai 2024
[10] J. Terlier et A. Morivat , Rapport d’information (…) sur le régime juridique des baux ruraux, Assemblée nationnale, 22 juillet 2022
[11] idem
[12] M.Thioye, « La commercialisation de l’agriculture », Mél. P. Serlooten, Dalloz 2015, p. 43 et s.
[13] N. Dissaux, Droit rural, 2ème édition, LGDJ, 2024
[14] J. Terlier et A. Morivat , Rapport d’information (…) sur le régime juridique des baux ruraux, Assemblée nationnale, 22 juillet 2022
[15] N. Dissaux, Droit rural, 2ème édition, LGDJ, 2024
[16] La sous-traitance des travaux agricoles en France : une perspective statistique sur un phénomène émergent – INSEE – 2022
[17] Voir notamment le cas de Colruyt en Belgique : Juliette Pitisci, « Des terres agricoles achetées par Colruyt Group et louée aux agriculteurs », RTBF actus, 4 mai 2023
[18] Article L 326-4 du Code rural
[19] Article L411-31 du Code rural